Plusieurs sociétés de gestion ne craignent pas les prochaines expertises de leur parc immobilier et se sentent donc à l’abri d’une baisse de prix des parts.
Il n’y a pas que des mauvaises nouvelles dans le petit monde des SCPI, marqué depuis cet été par des baisses retentissantes de valorisations de certains patrimoines de bureaux. Plusieurs sociétés de gestion ne craignent pas les prochaines expertises de leur parc immobilier et se sentent donc à l’abri d’une baisse de prix des parts qui ont fait beaucoup de bruit cet été parmi les grands réseaux bancaires.
Ces différences sont bien sûr liées à la baisse des prix de l’immobilier tertiaire, principalement occasionnée par la forte hausse des taux, mais qui est loin de concerner tous les actifs avec la même ampleur. Pour résumer, les grands immeubles de bureaux à Paris et en Île-de-France sont clairement en première ligne, encore davantage quand il s’agit de bâtiments anciens. L’immobilier commercial, logistique ou l’hôtellerie sont beaucoup moins concernés. Des différences s’observent aussi entre les différents pays européens vers lesquels pas mal de SCPI se sont tournées récemment. On l’aura compris, les SCPI diversifiées s’en sortent donc beaucoup mieux.
Nouvelles conditions de marché et maintien des dividendes
Globalement, ces mêmes sociétés de gestion viennent de rassurer sur le maintien de leurs rendements 2023 et elles voient souvent les nouvelles conditions de marché, marquées par une baisse des prix des actifs à vendre, comme des opportunités de se renforcer à bon prix pour préparer les rendements de demain…
Il y a aussi pas mal de petites SCPI récentes qui ont l’avantage de ne pas traîner des actifs vieillissants et d’être agiles en se positionnant sur des actifs de taille modeste où la moindre compétition des acheteurs est moins inflationniste. D’autres disposent encore d’une collecte soutenue qui permettra certainement de faire de bonnes affaires et de rester à l’abri de tout problème de liquidité car certaines SCPI commencent à avoir beaucoup de demandes de retrait à satisfaire.
Atland Voisin
« Le contexte aura des impacts différents en fonction des choix faits par les gérants ces dernières années », souligne par exemple le groupe Atland Voisin qui vise cette année des taux de distribution stabilisés à haut niveau : entre 5,20% et plus de 6% selon ses fonds. Surtout, Atland Voisin assure que les prix de parts de toutes ses SCPI resteront protecteurs du capital des associés, car significativement décotés par rapport aux valeurs de reconstitution anticipées. « Oui, nous anticipons une légère baisse des expertises fin 2023, et donc une légère baisse des valeurs de reconstitution. Mais elles resteront sensiblement supérieures aux prix de souscription ». Autrement dit, pas de baisse de prix des parts en vue, clarifie Atland Voisin.
Epsilon
De la même manière, les gérants de la petite SCPI Epsilon 360° à commission de souscription réduite (5%) soulignent que le marché des SCPI est désormais à deux vitesses. « D’un côté, certains véhicules - en particulier, certains "gros porteurs" du marché - sont boudés par les investisseurs, qui considèrent probablement que leur rendement est devenu insuffisamment attractif comparé à d’autres produits de rendement. Par ailleurs, des baisses de valeur commencent à être actées, soit parce que ces véhicules ont beaucoup collecté (et donc acheté) lorsque les prix étaient au sommet, et/ou parce qu’ils sont encore trop exposés à des actifs jugés aujourd’hui " hors du coup" comme les bureaux franciliens ancienne génération par exemple. La sanction est d’autant plus dure que la faiblesse de leur collecte empêche actuellement ces fonds d’acquérir de nouveaux actifs aux nouvelles conditions de marché. De l’autre côté, certains véhicules continuent de collecter de manière saine, voire, dans certains cas, accélèrent ». Epsilon 360° en fait partie et vise un de taux de distribution supérieur à 6% sur l'exercice 2023.
Alderan
La société de gestion Alderan a procédé à une révision du calcul de la valeur de reconstitution de sa SCPI Activimmo, entièrement spécialisée dans les entrepôts logistiques et locaux d’activités. Ici aussi, le résultat est rassurant puisque cette révision intermédiaire a confirmé que la valeur de reconstitution était proche du prix de la part, avec même une très légère décote. Les gérants d’Activimmo soulignent avoir préféré freiner leurs achats fin 2022 face à des valorisations jugées excessives avant de profiter de prix plus modérés ces derniers mois et confirment au passage leur objectif de servir cette année le même revenu qu’en 2022, ce qui reviendrait à maintenir un taux de distribution de 5,5%.
Sogenial
On pourrait également citer Sogenial et sa SCPI diversifiée Cœur de Régions, investie uniquement dans les régions françaises. Sa collecte reste très soutenue et l’objectif de taux de distribution 2023 supérieur à 6% vient d’être confirmé. Sans oublier que son prix de souscription a encore été majoré (+0,93% en décembre 2022 et +0,77% le 1er juillet 2023).
Sélectivité
En conclusion, laissons le mot de la fin à un spécialiste de la distribution de SCPI. « La SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités », souligne Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements.
Source : www.boursier.com - Rédigé par Olivier Cheilan
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