SCPI Comment en acheter ?
SCPI Paiement comptant
Vous disposez d'une épargne dont le rendement est faible. Vous souhaitez dynamiser cette épargne ? Vous pouvez acquérir des parts de SCPI dès 2000 € et profiter de revenus complémentaires. Certaines SCPI vous permettent également de réaliser des versements mensuels programmés.
SCPI Achat à crédit
Vous avez la volonté d'investir en SCPI mais vous ne disposez que d'une épargne de précaution ! Vous pouvez recourir à l'emprunt bancaire pour financer vos parts de SCPI. L’acquisition de parts de SCPI à crédit est souvent accessible à partir de 50 000€ et la durée des crédits peut s'étendre sur 25 ans. L'avantage est que les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles des revenus de la SCPI. Aussi, le crédit peut faire l’objet d’un remboursement anticipé.
Il existe 2 types de prêt possibles :
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Le crédit classique amortissable qui est le plus répandu. Ce crédit permet d’étaler le remboursement de façon mensuelle en amortissant chaque mois le capital et les intérêts.
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Le crédit In Fine. Le remboursement de ce type de crédit commence par les intérêts linéarisés dans le temps. Le capital est ensuite intégralement dû à la fin de la période de financement. Souvent, le capital est remboursé en cédant les parts de la SCPI.
Dans le cas d'un prêt In Fine, la banque va exiger une garantie de se faire rembourser le crédit à l'échéance. Pour cela, elle va, en plus de la prise de garantie sur les parts de SCPI, demander le nantissement d'un placement financier. Ce placement financier doit permettre à terme de rembourser le crédit accordé. Dans la pratique, ce placement est souvent réalisé au travers d’un contrat d’assurance vie.
Ces dernières années, un tiers des investissements en SCPI a été réalisé via un crédit, amortissable ou in fine pour un montant avoisinant les 2 milliards d’euros. Le financement de parts de SCPI à crédit permet de se constituer un patrimoine sans un effort de trésorerie trop important grâce à l’effet de levier du crédit.
SCPI en démembrement
Le démembrement de propriété est un mode d’acquisition géré par le code civil qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété.
Lors d'un achat de part de SCPI en démembrement, l’usufruit appartient à l’usufruitier qui perçoit les revenus des SCPI, et la nue-propriété appartient donc au nu-propriétaire, c'est à dire le véritable propriétaire des SCPI.
Il existe 2 types de démembrement :
✔ Le démembrement temporaire
✔ Le démembrement viager
SCPI Démembrement temporaire
L'achat de part de SCPI en démembrement temporaire consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété de façon temporaire sur une durée allant généralement de 3 ans à 20 ans.
Les clefs de répartition entre nu-propriété et usufruit sont communiquées par les sociétés de gestion et peuvent variées d'une société à l'autre.
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Dans le cas d'une acquisition de parts en démembrement, le nu-propriétaire bénéficie à l'achat d'une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété des parts. Pendant la durée du démembrement, il ne perçoit aucun revenu de son investissement mais, au terme du démembrement, il retrouvera la pleine-propriété des parts acquises qu'il pourra conserver pour générer des revenus complémentaires ou vendre pour bénéficier des éventuelles plus-values sur la période concernée. L'avantage est que les parts détenues n'entrent pas dans le calcul de l'IFI
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De l'autre côté, un autre investisseur achète la contrepartie en usufruit. Il percevra alors les revenus provenant de la valeur de la pleine propriété des parts pendant la durée du démembrement, acquises à la valeur de l'usufruit.
Exemple Clé de démembrement
SCPI - Exemple d'un démembrement temporaire
Monsieur Martin, âgé de 54 ans, souhaite préparer sa retraite en se constituant de futurs revenus complémentaires. Il décide d’investir 65 000 € dans une SCPI en démembrement temporaire d'une durée de 10 ans.
Pendant la durée du démembrement temporaire, il ne percevra pas de revenus.
En se basant sur le tableau ci-dessus, il peut donc acquérir, avec 65 000 €, des parts de SCPI dont la valeur en pleine propriété est de 100 000 €
Au terme des 10 ans, M Martin, âgé de 64 ans, récupèrera la pleine propriété des parts soit une valeur de 100 000 €. Il aura réalisé un gain de 35 000 € (+53,8% en 10 ans). A compter du remembrement, il commencera à percevoir des revenus complémentaires pour sa retraite qui seront seulement fiscalisés qu'à partir de ce moment-là.
SCPI Démembrement en viager
L'achat de SCPI en démembrement viager consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété jusqu’à la mort de l’un ou l’autre. Dès que la mort intervient, le survivant récupère alors la pleine propriété des parts de SCPI.
Ce type de démembrement est souvent utilisé dans un cadre familial où les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants via une donation-partage ou aux petits-enfants via une donation transgénérationnelle. En effet, l’achat de parts de SCPI en démembrement est idéal pour préparer la transmission d’un patrimoine sans frais de succession.
Au décès des usufruitiers, les nus propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts sans frais de succession. Ce type de démembrement présentent de nombreux avantages :
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Ne percevant pas de revenus complémentaires, le nu-propriétaire ne déclare pas de revenus fonciers. Aussi, il n'a pas à déclarer les parts de SCPI démembrées à l’IFI.
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Pour l’usufruitier, il peut optimiser facilement la transmission de son patrimoine.
L'article 669 du Code général des impôts définit fiscalement la répartition de la valeur entre l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.
SCPI - Exemple d'un démembrement viager
Monsieur Dubois, âgé de 75 ans, détient 90 000 € de parts de SCPI. Il fait une donation de la nue-propriété à sa fille. Il bénéficie alors d'une donation sans droit à payer (Montant < 100 000€)
Compte tenu de son âge, la valeur de l’usufruit est de 32 000 € (40%) ; celle de la nue-propriété est de 58 000€ (60%). Au décès de Monsieur Dubois, sa fille récupèrera la pleine propriété des parts sans droits supplémentaires. Ainsi, elle aura donc un capital plus important à la fin du démembrement.
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