Qu'est ce qu'une SCPI ?
Le terme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier, également appelée "Pierre Papier" .
C'est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse qui collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.
Pour l'investisseur, la SCPI est donc une solution de placements financiers permettant d’investir dans un parc immobilier afin de percevoir des rendements réguliers sans contrainte de gestion ; le tout sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers, d'un conseil de surveillance et d'un commissaire aux comptes.
On distingue deux types de SCPI :
-
La SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial (95% du marché)
-
La SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation (5% du marché) ; Cette typologie de SCPI peut vous permettre de réaliser des économies d’impôts.
Quelle SCPI choisir ?
SCPI DE RENDEMENT
La SCPI de rendement permet à l'investisseur, détenteur de parts, de percevoir régulièrement des revenus complémentaires provenant des loyers perçus par la SCPI. Cette distribution peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle.
Il existe plusieurs catégories de SCPI de rendement
Les SCPI de bureaux
Il s'agit très certainement de la catégorie de SCPI la plus représentée et celle qui domine le marché en terme de capitalisation.
Souvent, les locataires de ces immeubles de bureaux sont des grandes multinationales, des grandes entreprises françaises, l’État mais aussi des PME.
Les SCPI de commerces
Comme son nom l'indique, cette catégorie de SCPI est composée de commerces de détail communément appelés « murs de magasins » souvent situées en rez-de-chaussée d'immeubles dans les grandes métropoles. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des instituts, des magasins alimentaires ou plus récemment des entrepôts de e-commerces.
Les SCPI diversifiées
Ces SCPI offrent une diversification sectorielle en investissant dans différents types d'actifs immobiliers, tels que des immeubles de bureaux, des magasins, des commerces, et des locaux d’activités diverses. Il s’agit de la catégorie de SCPI qui progressent le plus en terme de capitalisation et qui a tendance à proposer des rendements supérieurs à la moyenne du marché.
Les SCPI spécialisées
Ces SCPI investissent dans des actifs immobiliers selon une thématique précise comme la santé (Centres de santé, Cliniques, Hôpitaux, ...), le e-commerce (Entrepôts logistique, ...), l’hôtellerie (Hôtels, Résidences de vacances, ...), l'éducation, etc.
Les SCPI européennes
Les SCPI européennes investissent dans plusieurs pays européens dans des zones en plein essor pour profiter du potentiel de croissance des différents marchés immobiliers européens. Les revenus issus des SCPI européennes sont soumis à l'impôt sur le revenu selon la législation en vigueur dans chaque pays.
SCPI FISCALES
Les SCPI fiscales investissent dans des immeubles d’habitation bénéficiant d’avantages fiscaux afin d'en faire profiter les investisseurs.
Il existe plusieurs catégories de SCPI fiscales :
-
SCPI Pinel
-
SCPI Denormandie
-
SCPI Malraux
-
SCPI Déficit foncier
Les SCPI fiscales investissent dans des zones éligibles où la tension locative est très importante.
Avantages :
-
Une SCPI fiscale ne génère aucune gestion pour l'investisseur
-
Pas de perte de l'avantage fiscal si jamais il n'y a pas de locataire.
-
La réduction d’impôt peut aller de 12% à 21% de la somme investie pendant une période de 6 à 12 ans
-
Cette réduction d'impôt est valable dès l'année de l'investissement !
A noter que, comme les loyers sont plus faibles (plafonnement des loyers oblige), le rendement locatif d'une SCPI fiscale est également plus faible qu'une SCPI de rendement (en moyenne de 2% par an)
L'AMF, un rôle essentiel
L'Autorité des Marchés Financiers est l'organisme de contrôle qui régule les marchés financiers, qui veille à la protection de l’épargne des français et à l'information des investisseurs. En tant qu’autorité publique indépendante, l'AMF dispose d’un pouvoir réglementaire et d’une large autonomie financière et de gestion.
Dans le cas des SCPI, l'AMF est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur des instruments financiers offerts au public ou admis aux négociations sur un marché règlementé ou sur un système multilatéral de négociation.
Ainsi, pour exister, une SCPI et la société de gestion doivent obtenir un agrément auprès de l’AMF.
Par ce biais, l’AMF s’assure de la transmission et de la validité des informations fournies aux investisseurs et impose à la société de gestion d'émettre :
-
les statuts de la SCPI
-
un Document Standardisé d’Information (DIC)
-
des bulletins trimestriels
-
un rapport annuel
L'AMF contrôle tous les documents destinés à l’information du public et y appose son visa.
Toujours dans un souci de transparence vis à vis des investisseurs, l’AMF contraint chaque société de gestion à faire valoriser le parc immobilier de la SCPI en question par des experts indépendants. L’AMF peut aussi contraindre la société de gestion à revendre une partie des actifs afin d’assurer la liquidité des parts. En somme, l’AMF prend toutes les mesures nécessaires pour que les informations et les données transmises aux investisseurs soient à la fois justes et transparentes.
Pour cela, l’AMF dispose de larges pouvoirs d’enquête et d’investigation. Elle dispose aussi d’un pouvoir de sanctions.